如何“盘活”产业园发展!

日期:2022-07-15 来源:

我国产业园发展至今,已经有622个国家级开发区、2053个省级开发区,还有未纳入国家统计范围的2万多个地方开发区,以及数不清的民营园区。

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在这么多类型、这么庞大的数量上,每个园区都能盈利吗?在国家减税、降费的大环境下,各地方政府能够给予产业园的优惠政策空间正在逐步减小,加上我国城市建设的快速迭代,以产促城、以城兴产、产城融合的理念的不断出现,产业园产业结构的不断调整、制造业升级,部分产业园的发展进入了低迷期。很多产业园处在“半生不死”,或“接近死亡边缘”。

怎么“起死回生”?

一、清晰的整体产业规划

产业园区的整体布局包括:产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划等五个方面。产业规划作为其他规划内容的基础,可为其他规划提供方向。只有产业规划清晰了,其他规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定,在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系。

二、解决资金问题

巧妇难为无米之炊。无论产业园区的区位优势有多显著,战略定位有多精准,规划蓝图有多漂亮,如果不能筹措到足够的资金进行园区的运营周转,一切都是白谈。产业园的发展与地产行业不同,地产把房子卖出去就有钱收了,而产业园需要面临的问题不一样,它有开发建设和产业发展的资金投入,这两者的资金回笼周期较长。

三、合理地对资源进行整合、优化

1、资源整合

产业园的运营商需要对各类资源进行整合,整合的范围包括:经济环境资源、区域背景优势,政策资源、园区硬件资源、园区服务资源、园区的品牌资源、金融资源等。充分高效整合各类资源,争取通过建立利益共享机制,构建共同发展的新格局。

2、链条的整合

一个产业园的发展,既要因地制宜地结合自身发展能力,选择自身适合发展的产业,也要前瞻性地对整个产业园区的功能进行划分,以满足目标客户的需求,让园区形成完整的产业链条,使企业节省成本,实现园区的资源共享,从而使产业园得到快速发展。

3、升级整合

园区在开发运营及建设中,要引进先进的生产技术和设备,并积极整合所有的升级资源,引导企业转型升级,提升效率,实现产业园的可持续发展。总的来说,可以按照不同产业定位,实行错位发展,做到优势互补、资源共享。其中,在合作招商、产业协同、资源互补等方面合作空间较大。

四、提高园区的运营及管理服务水平

未来的产业园区将逐步从单纯的加工厂、办公室,向具有商业服务、金融服务、信息服务、医疗服务、休闲娱乐服务等为一体的智慧型、智能化综合体转变,因此,这就需要不断提高园区的运营及管理服务水平。首先解决物业管理问题,园区物业管理是企业进驻园区的基本待遇;其次解决园区的商业配套问题,搭建商业综合体中商业配套的主体客群,还可以搭建优质的创业孵化、良好的公共服务平台,完善园区的公共关系,实现园区的运营及管理水平的提高。

五、优秀的招商引资能力

在产业园区的发展过程中,优秀的招商引资能力尤为重要。符合产业园区定位的优质项目,能带动产业甚至产业链的形成,从而带动当地经济的发展。优秀的招商引资能力包括:优惠政策、园区位置、相关基础设施建设、人力、营商环境等,这些都是影响园区招商引资的关键因素。在招商过程中,要正确充分处理好园区企业的种类、企业的分布,客户细分是企业核心竞争优势的来源,突出重点,分类招商,使园区形成一个良好的发展环境。

园区如何实现自给自足+盈利?

园区的盈利模式主要为:土地出让资金收益,有偿让无形资源收益、税收收益;在园区增值服务盈利模式包括:产业技术性服务、生活配套性服务等,主要通过园区公共服务为企业提供相应的支撑和服务,获取收益。

一、物业租赁

物业租赁,是园区重要的一块收入来源,是指通过对园区内写字楼、标准厂房出租获得租金收入,同时随着时间的增长获得土地溢价的收益。物业租赁的收入可以在一定程度上平衡现金流之外,还可以通过有效的招商和运营,实现物业价值的不断提升,从而实现租赁收入的稳定和持续增长。

二、增值服务

对于不同定位的园区来说,企业所需求的服务内容会不同。园区可以组建专业化的公共服务平台,为园区企业及人的实际需求提供相应的针对性的有效服务。例如金融服务、技术服务、海外资源对接服务、物业服务、财政补贴服务、管理咨询服务、生活配套性服务等,获取咨询性、服务性收入。平台服务,作为园区企业的中介桥梁,让企业与不同机构进行有效对接,协助入园企业解决一系列需求,从而获取一定的服务费用,形成长期、稳定的收益。

三、产业投资

主要指园区建立全方位、专业性的产业投资机构,如种子基金、天使基金、并购基金等金融服务体系,对进驻的潜力型企业开展多种形式的股权投资,分享企业发展红利,并获取长期收益。对于发展项目的投资,园区通过组建专业化投资团队,对项目的遴选、调查、投资管理、合理退出等多方面进行深入了解,以专业的眼光看项目,以市场化的眼光看项目未来,实现项目的可投资性,获取最大的收益。


园区的开发运营,是一个投入大、回报周期长、风险大的行业,传统的商业地产模式并不能转变园区亏损的状态。随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟,园区的盈利模式将从“土地租赁”单一模式,向“增值服务+产业投资+物业租赁”等多元化方向转型,促使园区逐渐走向高质量发展阶段。


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